FAQ

I documenti essenziali per poter vendere un immobile sono sostanzialmente i seguenti:

– Atti di provenienza, – APE (certificazione energetica), – Certificato di abitabilità,
– Relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale; Regolamento di condominio, planimetria catastale aggiornata alla stato attuale, visura storica catastale, visura ipotecaria.

Dal  1 luglio 2010, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fabbricati è subordinata anche all’attestazione, resa al rogito dalla parte venditrice o con apposita relazione tecnica, di professionista abilitato, di conformità dei dati ovvero alla conformità urbanista e catastale e delle planimetrie catastali depositate in catasto allo stato di fatto. Quando si vuole vedere un’immobile è una dei primissimi documenti che occorrono insieme all’APE (attestazione prestazione energetica). La regolarità dei documenti è sinonimo di trasparenza.

D.L. 4 giugno 2013 n. 63 (ultima normativa, in materia di certificazione energetica); L’obbligo di dotazione A.P.E. sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita. Infatti, in base alle norme ora in vigore, il proprietario deve, in ogni caso, rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime (e quindi quanto meno alla stipula del preliminare, che segna la conclusione delle trattative).

La pre-delibera o pre-fattibilità del mutuo è la disponibilità da parte di un istituto bancario a concedere un mutuo anche se il richiedente non ha ancora trovato l’immobile.

Fare analizzare la richiesta di mutuo prima di aver trovatola casa dei sogni permette di avere “in tasca” una somma certa quando ci si presenta sul mercato immobiliare.

Inoltre avere un importo già deliberato semplificherà la tua ricerca verso una determinata fascia di prezzo escludendo gli immobili fiorii dalla propria portata.

La mediazione è il compenso dovuto all’agenzia immobiliare per mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un “affare”, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza, o di rappresentanza. La provvigione matura nel momento in cui è stata portata conoscenza (nelle modalità previste in proposta) al proponente dell’accettazione della proposta da parte del venditore salvo quanto previsto dal cod. civ. nel caso di clausole risolutive o sospensive

Trattenere la caparra è un errore; la giusta procedura prevede quindi che alla ricezione della caparra da parte del futuro acquirente, il mediatore consegni la stessa al venditore e quest’ultimo formuli n preciso atto di deposito dichiarando di aver ricevuto la caparra ma di averla lasciata al mediatore. Il fatto che viene consegnata, al momento della conclusione dell’affare, ovvero con l’accettazione della proposta, la caparra diventa caparra confirmataria.

Sicuramente il suo naturale tempo sarebbe al momento del trasferimento del bene ovvero al momento dell’atto definitivo (rogito); diversamente possono essere presi accordi diversi tra le parti in relazione a delle necessità dell’acquirente. Sicuramente il fatto di consegnare le chiavi comporta anche la cessione del possesso, che ha sicuramente un suo peso anche da un punto di vista economico; si arriva a volte nelle trattative a dover versare circa l 40-50% del prezzo di vendita per avere il possesso.

In ogni caso la cosa migliore è comunque sottoscrivere un contratto nel momento in cui le chiavi vengano consegnate, in cui viene specificato la motivazione della consegna anticipata. Per esempio di potrebbe stipulare un contratto di locazione che preveda il pagamento di un canone oppure un contratto di comodato d’uso gratuito nel quale verrà specificato che a partire dalla decorrenza del contratto il futuro acquirente ha piena responsabilità dell’immobile.

La proposta d’acquisto è un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare ed è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita. La Registrazione è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare, cioè dalla sua firma o comunque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta. La spese è a carico del proponente, L’imposta pagata in relazione alla caparra o a eventuali acconti potrà essere dedotta dall’imposta di registro dovuta per la vendita se questa non è soggetta ad IVA.

L’acquirente ed il venditore sono solidalmente responsabili per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso a quelli dell’anno precedente il passaggio di proprietà.

Il venditore prima del rogito deve richiedere una dichiarazione all’amministratore di condominio attestante le spese condominiali pagati o che deve pagare il venditore fino alla data del rogito. Inoltre il venditore deve sempre consegnare il regolamento di condominio come primo documento in modo che se ne possono studiare eventuali limitazioni sull’uso dell’immobile.

La condizione sospensiva è quella dal cui verificarsi viene fatta discendere l’efficacia del contratto o di un patto: Ad esempio Tizio si impegna ad acquistare un fondo da Caio sole se il Comune X gli rilascerà il permesso per costruirvi un immobile. Se e fino a quando il permesso non viene rilasciato l’immobile non è acquistato. La condizione risolutiva, invece, è quella al verificarsi della quale cessano gli effetti del negozio (contratto). Esempio Tizio compra da Caio un fondo con la condizione, tuttavia, che se entro un anno il Comune X non gli rilascerà il permesso per costruirvi un immobile il contratto si risolverà.

Non dare l’esclusiva è il modo più certo e più veloce e sicuro per ottenere delle proposte più basse. Un compratore che trova un immobile sul web o giornali si accorge  che tale immobile è trattato da 10 e più agenzie. Quello che si innesca nella mente di queste persone sono 2 pensieri fondamentali: il primo pensiero è che il proprietario ha bisogno di soldi, questo perché di solito quando uno ne ha bisogno, comincia a dire a tutti (agenzie) della vendita del suo immobile nella speranza che qualcuno lo possa aiutare a venderlo; il secondo pensiero del compratore vedendo questo immobile in vendite in tutte queste agenzie, è che questo immobile abbia un problema, e quindi proposte più basse. Lo stesso agente che presenterà quell’immobile, una volta che scopre che è già conosciuto dal compratore, ne parlerà male, scartandolo. Tutto questo vi farà ottenere offerte più basse e allungherà i tempi di vendita. Occorrerà addirittura togliere l’immobile dal mercato per un certo periodo affinché il mercato se ne dimentichi per poi riproporlo.

L’incarico in esclusiva non preclude la possibilità che la tua agenzia possa collaborare con altre agenzie, se queste hanno clienti realmente interessati alla tua casa.

Tutti gli annunci immobiliari presenti sui portali e nelle agenzie dovrebbero riportare sempre le superfici commerciali dell’immobile e non la superficie calpestatile, quanto si vede la superficie commerciale. La differenza tra quella calpestatile e quella commerciale è che mentre la prima è la metratura degli interni al netto dei muri e degli sfoghi esterni, quella commerciale rappresenta la somma della superficie calpestatile e in percentuale anche la somma degli esterni e pertinenze. Si parla quindi di una superficie lorda; le percentuali sono stabilite (es. superficie muri confinanti al 50%, balconi al 25%, cantina la 25%, autorimessa la 50% ecc).